作者：余飞
01
厦门降首付了
(资料图)
几天前，央视新闻披露，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。
果不其然，8月16日晚间，克而瑞福建发布消息称：
经向银行确认，自8月16日起，为了支持改善性客户购房，厦门二套房贷首付比例由50%降至40%，针对第二套住房贷款利率：商贷利率最低由LPR+80基点调整至LPR+60基点。
二套房首付减少了10%，利率下降了20个基点。
以一套总价300万元的房子为例，原政策首付需要150万元，现在只需要120万元，差额约30万元。
利率下降20个基点，之前利率是5%，现在是4.8%。以商业贷款200万，等额本息30年计算。
利率调整之前，总利息186.5万元，每月按揭还款10736.43元。
利率调整之后，总利息177.8万元，每月按揭还款10493.31元。
前后相比，总利息少了8.7万元，每月按揭还款少了243元。
这样的优惠，你觉得有用吗？当然没用。
厦门去年以来一直在调整的路上，之前放开了岛外的限购，没有任何作用。去年厦门也有针对二套首付调整的政策，但业内和市场反应都不大。
逻辑很简单，降首付其实是加杠杆，增加购房者的贷款额度与负担。在这种背景下，不降低成本，反而增加购房者的负担，谁愿意买账？
至于降息，也是不痛不痒，一个月少还243元，这点甜头，就想着达到四两拨千斤的效果？
以目前厦门的楼市现状和经济现状来看，厦门急需实质性的大招。
02
量价齐跌的厦门楼市
厦门楼市，怎一个“冷”字了得。
去年以来，厦门楼市一路下降。
中原地产厦门研究院披露的数据显示，2022年厦门市一手住宅成交17255套，面积183.23万㎡，同比下跌48%。
下辖的六个区，只有岛内的思明区在增加，其余都在下降，其中岛内的湖里区下跌了36%，岛外的翔安、集美、海沧跌幅都在50%以上。
价格方面，去年厦门岛内上演降价狂欢。降价力度小的几十万，大的则有几百万。比如岛内的海峡国际社区一期一套3室2厅，于去年2月份上架，报价1650万，此后经过7次调价，降价351万，如今挂牌总价1299万，折合单价约7.8万/㎡。
是厦门降级力度最大的房源。
国贸新天地一套130.92㎡3室2厅精装房源，房东降价170万求成交。去年2月份挂牌时是1150万，经过4次调价，目前房源挂牌单价74855元/㎡，总价980万。
岛外二手房降价就更加普遍了。
进入2023年，厦门楼市走位依旧没有改变。
我们都知道，像成都、西安、杭州、南京、广州、苏州、武汉等城市，都在一季度上演了小阳春，虽然短暂，到4月份都集体转跌了，但至少有过那么一段小高潮。
但厦门的小高潮只有一个月，3月份卖了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份仅成交了1012套，创去年以来新低。
二手房同理，3月份卖了3190套，之后一路下滑，7月份仅成交了1485套。
房价方面，看两组数据，一个是官方的，一个是机构的。
国家统计局披露的7月份数据显示，厦门新房价格环比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房环比下跌0.6%，同比下跌6.1%。同比跌幅位居全国第10。
可以看到，新房与二手房，无论环比还是同比都在下跌，这意味着厦门的房价至少低于一年前了。
机构方面，从勾股大数据梳理的数据来看，厦门房价在去年7月份见顶之后一路向下，今年年中相比于顶点时期，下跌了3.7%。
此外，根据厦门房地产联合网披露的数据显示，目前厦门挂牌的二手房绝大多数都在降价出让。
厦门楼市为何上演了如此走位？
根本因素是厦门房价上一轮涨幅太过，上一轮牛市期间，厦门房价开启了不计后果式的上涨。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
但这里的房价，却比肩一线城市，比广州还高出不少。所以，有人揶揄厦门，一线房价，二线城市，三线收入。
尽管经历了一年左右的下跌，厦门目前的均价仍高达5万元，仍位居内地城市第四位。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
以厦门目前7802.66亿元的GDP和530.8万的常住人口，根本托不起这么荒谬的房价。
看看厦门的房价收入比，位居全国第二。一个拿着平均收入的人一年不吃不喝只能买得起2.25平方米，想要买一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，这辈子就甭想了。
坊间的一句戏谑之语“一线房价，二线消费，三线收入”，虽然有夸张之嫌，但总体还是能反映厦门城市的整体状况。
厦门之前之所以猛涨，主要是其优美的自然环境与高级别的城市头衔，让全国炒房客疯狂涌入，此外还有位居东南亚的闽南富豪们热钱加注。
仅靠厦门自身的购买力和实力，根本撑不起来。但是，当潮水褪去之后，热钱开始抽离，厦门楼市何以为继？
所以，厦门房价后续没有第二条路可选，只有降价一条出路。
无论是从厦门房价远超其市民购买力角度看，还有从厦门自身的经济产业走势来看，都是如此。
03
产业空心化的厦门
2023上半年，厦门市GDP规模3726.43亿元，增长1.2%。
1.2%在目前公布数据的主要城市中处于垫底，且是唯一一个增速在2%以下的主要城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；南昌、拉萨尚未披露数据
厦门GDP增速失速，直接因素是工业与出口拖累。
厦门统计局披露，上半年第二产业（广义制造业）增加值1413.93亿元，下降6.2%。
细化来看，全市35个工业大类行业中12个行业实现增长，增长面34.3%。也就是说，还有23个工业大类行业是负增长的。
出口方面，上半年厦门市外贸进出口4800亿元人民币，同比增长8.4%；其中进口2567.1亿元，增长18.2%，出口2232.9亿元，下降1.1%。
出口下降了1.1%。
根本因素则是产业空心化的结果。
根据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。
到2010年，厦门的三产占比分别是1.150%、48.9%，这时候，第二产业依旧提供了厦门一半的GDP。
再看还没有出现疫情影响的2019年，三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点，同时第三产业（广义服务业）占比则提升了9.1个百分点。
这还没完，今年上半年厦门的第二产业占比下降至37.9%，而第三产业占比提升至61.8。
适当提升第三产业，减弱第二产业，的确有必要，毕竟发展第二产业就是为了更好地发展第三产业。但务必切记，第二产业是第三产业的基石，没有第二产业，第三产业便是空中楼阁。
第二产业不断下降的背景下，厦门的工业产业中，仅有计算机、通信和其他电子设备制造业产值突破千亿，2021年为3042.7亿元。
同时，这些年厦门受产业转移影响，几个主要工业产品产量都在大跳水。
液晶显示屏产量已经从高峰时期的年产1.46亿片下降至去年的4460万片，膝盖斩了。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
手机产量和数码相机产量，更是脚踝斩。
手机产量方面，高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台，这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住，去年的手机产量只有165.94万台，跌至高点时期的零头。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
数码相机方面，巅峰时期年产量533.07万台，去年只有69.16万台。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
一方面是经济失速，产业受困，另一方面是价格高企，销量下降。
厦门房价，还有其他选择吗？